看房的時候，銷售會告訴你這個案子賣得多好、附近成交價多少。這些你都可以自己查。內政部的實價登錄是公開資料，除了成交價，還能查到預售屋的解約註記。後者更值得看，因為它會透露這個案子或這個區域有沒有異常。
30 秒重點
- 查詢入口：內政部不動產交易實價查詢服務網
- 一般成交價查詢：選預售屋 → 選縣市與鄉鎮市區 → 選交易日期 → 搜尋
- 查解約紀錄：同上路徑，多開一層進階條件，勾選預售屋解約註記
- 實價登錄自 110 年 7 月起才強制登錄，更早的資料會不完整
- 解約率要跟同期整體成交量一起看，單看筆數會誤判
怎麼查成交價
打開內政部不動產交易實價查詢服務網，走這條路徑：
預售屋查詢 → 選縣市 → 選交易日期 → 搜尋
如果要鎖定特定區域，選完縣市之後再選鄉鎮市區。
怎麼查預售屋解約紀錄
這一步是多數人不知道的。路徑跟上面一樣，但要多開一層：
預售屋查詢 → 選縣市與鄉鎮市區 → 選交易日期 → 進階條件 → 勾選預售屋解約註記 → 搜尋
篩出來的就是該區間內有解約紀錄的交易。
查到數字之後怎麼看
這裡最容易出錯。解約筆數本身沒有意義，要跟同期總成交量一起看。
舉一個我之前實際跑過的例子，說明怎麼判讀。
⚠️ 下面是之前的歷史數據，只作為判讀示範，不代表現在的市況。 你要看現況請自己重跑一次。
當時我查台中 112/06 到 114/06 這段區間：
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 預售屋總成交戶數 | 42,320 戶 |
| 解約戶數 | 396 戶 |
| 解約率 | 約 0.94% |
再往前推兩年，110/05 到 112/05：
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 成交戶數 | 36,820 戶 |
| 解約戶數 | 162 戶 |
| 解約率 | 約 0.44% |
比例接近翻倍，但絕對值仍然低於 1%。 所以只看解約筆數，看到幾百筆會嚇到自己，看比率才知道實際落在什麼水位。
同一批資料還可以往下拆。當時按行政區看，北屯 83 筆、西屯 72 筆、太平 47 筆；按總價看，1,999 萬以下 222 筆、2,000 萬到 2,999 萬 92 筆、3,000 萬以上 82 筆。當時市場流傳的說法是解約集中在高總價大坪數，但實際拆開來，低總價的筆數反而最多。這就是自己查一次的價值：傳言跟資料常常對不起來。
三個判讀原則
一｜比率優先於筆數。 沒有分母的數字不能判斷嚴重程度。
二｜注意資料起算點。 實價登錄自 110 年 7 月起才強制登錄，更早的區間資料會不完整，跨期比較要把這件事考慮進去。
三｜解約原因看不到。 資料只告訴你有解約，不會告訴你為什麼。資金週轉、貸款沒過、投資策略調整都可能，不要單憑數字推論動機。
貸款沒過是常見原因之一，關於過件準備我另外寫過：我能不能貸得過？案場銷售不敢給你保證的三個理由。政策面的資格條件可以看青安 3.0 的三道關卡。
自己查一次，比聽誰說都準
房市消息傳得快，但實價登錄就在那裡，任何人都查得到。決定買之前花十分鐘查一次，你會比大部分只聽銷售或只看新聞的人清楚很多。
